انهاء نزاعات الأراضي في اليمن بالسجل العيني للعقار واعفاء رسومه

حوالي 80%  ثمانين في المائة من النزاعات والمشاكل في اليمن سببها اختلالات التصرفات العقارية واثبات انتقالها وأصبحت النزاعات على الأراضي كابوس يطارد المستثمرين ويجعل اليمن من أسوأ المناطق جذباً للاستثمار بسبب نزاعات الأراضي واختلالاتها فمن غير المعقول ان يتم انشاء أي مشاريع استثمارية دون ارض خالية من المشاكل والذي تتحول مشاكل الأراضي الى وسيلة ابتزاز ضد المستثمرين  نزاعات الأراضي لا يتوقف ضررها عند المستثمرين فقط حتى المواطنين في جميع المحافظات متضررين من النزاعات العقارية حتى أصبحت  نزاعات الأراضي كابوس لانهاية له  يتساقط كثير من المواطنين ضحايا نزاعات الأراضي وتضيع أموالهم فيها  في جميع دول العالم تقوم مؤسسات الدولة باتخاذ اجراءات وقائية لمنع النزاعات والحد منها قبل وقوعها بمعالجة جذورها في نزاعات الأراضي اذا تم دراستها وتشخيص الأسباب الجذرية لها سيتضح ان وسائل اثبات التصرفات العقارية وتوثيق الملكية للعقارات واختلالاتها هي سبب كثير من النزاعات في اليمن حيث تغرق جميع محافظات اليمن في مستنقع نزاعات الأراضي وتنشغل مؤسسات الدولة في تلك النزاعات فالجهات الأمنية منشغلة بشكل كبير في نزاعات الأراضي وما ينتج عنها من جرائم قتل واعتداء وغيرها من الجرائم والقضاء يختنق من  مئات الاف ملفات قضايا نزاعات الأراضي  بشكل مباشر او بشكل غير مباشر ومنها التالي :

1-  نزاعات عقارية في قضايا مواريث شرعية

2-  قضايا اطراف يستخدمون القضاء لإثبات ملكيتهم على أراضي الاخرين ويتحججون بالأحكام للثبوت واستمرار الاعتداء والاستيلاء على أراضي الاخرين

3-  قضايا الاعتداءات على الأراضي وحماية الحائزين وما ينتج عن ذلك من تضارب واختلالات في مدعين ملكية الأراضي وبين الحائزين لها وتداخل الإجراءات والاختصاصات بينهما ...

4-  نزاعات طويلة لعشرات السنوات بين مستأجرين أراضي زراعية وبين ملاك

5-   نزاعات أراضي بين ورثه او شركاء قام احدهم بالاستيلاء على بصائر ملكية الأراضي المشتركة ليتصرف فيها دون علم الاخرين

6-   نزاعات بسبب  فقدان وثائق وبصائر ملكية الأراضي وما يحصل فيها من إجراءات مطولة واختلالات ونفقات باهضه وإجراءات مطولة ومرهقة

7-  قضايا بيع ارض لأكثر من شخص والتي أصبحت ظاهرة مجتمعية خطيرة  

8- الاعتداءات على قضايا الدولة من المواطنين واستيلاء الدولة على أراضي مواطنين دون تعويض عادل وناجز

و و و والكثير الكثير من النزاعات والحل لكل هذه النزاعات هو باعتماد السجل العقاري العيني ..

تطبيق السجل العقاري في اليمن متاح وفقا للقانون اليمني حيث نص عليه قانون السجل العقاري النافذ  ولا يحتاج الى تعديل قانوني لإنفاذ السجل العقاري العيني يحتاج فقط لإرادة وطنية لتطبيقه  ومعالجة جذور ومسببات النزاعات في اليمن حيث طرح القانون اليمني للجهة الرسمية المختصة خيارات السجل العقاري الشخصي القائم على الاعتبار الشخصي للمتصرف والمتصرف إليه والذي تم تنفيذه في اليمن العقود الماضية وحتى الان وثبت فشله وتسبب السجل العقاري الشخصي في اختلالات ونزاعات  متعددة أهمها تكرار بيع العقارات كونه قائم على الاعتبار الشخصي لطرفي التصرفات العقارية واختلالات في أسماء المناطق ومخططات الأراضي واختلاف حدودها باختلاف أسماء ملاك الأراضي المجاورة لها والذي تتغير بتغير التصرفات العقارية وأسماء الملاك لها ..

ثبوت فشل تطبيق السجل العقاري الشخصي في اثبات وتوثيق التصرفات العقارية يجعل من الضرورة الانتقال الى الخيار الاخر وهو السجل العقاري العيني الذي تطبيقه معظم دول العالم والذي تخلت عن السجل العقاري الشخصي القائم وانتقلت الى السجل العقاري العيني .

وفي اليمن هناك فرصة سانحه للانتقال من السجل العقاري الشخصي الى السجل العقاري العيني وفقا للقانون وفي جميع محافظات اليمن ووفقا للقانون الصادر عام 1991م والذي عرف القانون رقم (39) لسنة 1991م  بشأن السجل العقاري في اليمن السجل العيني في المادة (3) الفقرة ثانيا بأنه :

( هو الذي يقوم على أساس الوحدة العقارية محل التصرف والمتضمن مجموعة السجلات والخرائط والمستندات المعدة لرصد وقيد التصرفات العقارية المنظمة وفقا لأحكام هذا القانون . وتسجل فيه كل وحدة عقارية في صحيفة مستقلة وبرقم خاص وتتضمن كل صحيفة عينية وصف العقار من حيث رقمه وموقعه وحدوده ومساحته ونوع الأبنية والمزروعات القائمة عليه إن وجدت وقيمته التقديرية ومنشأ الحق وطبيعته الشرعية وكل ما يحد من حق التصرف فيه وقد تتألف الصحيفة العينية من عدة صفحات وتحتوي على رسم مصغر للخريطة الخاصة )

يستلزم لتطبيق السجل العقاري العيني في اليمن بشكل شامل وصحيح وانهاء كافة نزاعات الأراضي القيام بالإجراءات التالية :

1-    تفعيل الخرائط ومخططات المدن واستكمال قاعدة البيانات الخاصة بالأراضي في جميع المحافظات والذي سبق وتم قطع شوط كبير لاستكمالها ولا يحتاج الا لجهود تكميلية لاستكمال قاعدة بيانات الأراضي وشمولية الخرائط والمخططات جميع المناطق في كل محافظة في المدن والريف حيث ان جميع الخرائط والمخططات محصورة في المدن فقط وعدم شمولية الأرياف والقرى لتلك المخططات والخرائط وان يكون كل متر في الجمهورية اليمنية موثق في السجل العقار العيني ..

2-    استكمال التخطيط لجميع المناطق من مدن وريف وتحديد الطرق والمرافق العامة وغيرها

3-    حصر التوثيق للتصرفات العقارية في السجل العقاري فقط ومنع أي جهة أخرى سوء جهات إدارية او قضائية  في اثبات التصرفات العقارية في المدن والريف .

4-    حصر أوراق ومستندات اثبات الملكية العقارية والتصرفات العقارية في استمارات ووثائق السجل العقاري العيني وسجلاته الورقية والالكترونية .

5-    تحفيز المواطنين لتسجيل واثبات ملكياتهم العقارية في السجل العقاري العيني بإعفائهم من الرسوم النسبية الباهضه  التي تعيقهم من تسجيلها  واعفائهم من أي رسوم في حالة اثبات تصرفاتهم العقارية في السجل العقاري .

6-    تفعيل الأنظمة الالكترونية لقيد واثبات ملكية الأراضي وتسجيل التصرفات العقارية في السجل العقاري العيني بالتوازي مع الاثبات الورقي الامن وحفظ كافة الوثائق والمستندات في خزائن امنه .

7-    بعد تسجيل العقارات في السجل العقاري العيني لا يكون لأصول الوثائق حجية لإثبات الملكية ولا يحق للمالك التصرف المباشر في تلك العقارات المسجلة سواء بنقل الملكية والبيع او الرهن او أي تصرفات أخرى ويعتمد فقط ما هو مثبت في السجل العقاري العيني .

8-    اعتماد الرقم الوطني العقاري لكل عقار في اليمن لا يقبل التكرار

9-    الربط الالكتروني واليدوي لكافة السجلات وقاعدة بيانات مؤسسات الدولة مع السجل العقاري العيني وفي مقدمتها الأحوال المدنية من بطائق اثبات هوية ورقم وطني وشهادات الوفاة والميلاد والزواج والطلاق ويتم مباشرة بعد حصول أي تغيير توثيق ذلك أيضا في السجل العقاري العيني فمثلا عند وفاة شخص ولديه عقارات موثقة في السجل العقاري العيني يتم مباشرة عقب اصدار شهادة الوفاة توقيف التصرفات العقارية في تلك العقارات الا بعد تحديد نصيب كل وارث وفقا لما هو ثابت وموثق في مصلحة الأحوال المدنية من ازواج وأبناء وغيرهم من المستحقين لنصيب في تركة المتوفي العقارية وان يتم بالتوازي الزام كافة المستشفيات وكذلك عقال الحارات والقرى وحراس المقابر بعدم دفن أي جثه الا بعد صدور شهادة وفاة لمن سيتم دفنه ورفع اشعار مكتوب والكتروني بذلك لتحديث قاعدة بيانات الأحوال المدنية وكذلك أي حالات زواج وطلاق وميلاد يستلزم  تحديث قاعدة بيانات الأحوال المدنية اولاً بأول وربطها بالسجل العقاري العيني ليتم التحديث اولاً بأول .

10-  تنفيذ السجل العقاري العيني على جميع محافظات اليمن وفي جميع مناطقها من مدن وارياف واستكمال الخارطة العقارية الذي سبق وتم تنفيذ معظمها وتبقى بعض الإجراءات البسيطة لاستكمالها ...

11-  توقيف نظر كافة القضايا العقارية امام القضاء واحالتها للسجل العقاري العيني للفصل فيها بتقارير هندسية وفنية ووفقا لما هو ثابت واحالة المعترضين للنيابة العامة بجرائم جنائية ومنع قبول أي دعوى بخصوص عقار امام القضاء واحالتها للسجل العقاري العيني للفصل …